婷婷小声耳语道：“费新的脸都绿啦！808号是金造地产。”
我轻蔑地一笑：“不出我所料，肯定金造拿，他们玩的不是地产，而是金融。”
自会议厅到酒店大堂，费新等人并没有和我打招呼，而一直阳光灿烂的王伶俐则紧锁眉头，绷着脸，好似受了多大委屈。
上车后，王伶俐诚恳地问我：“张总，为何不让我们继续跟拍？”
我淡然一笑：“止拍价已经通过了公司项目审核组的决议，自有其道理，过了止拍价，风险很大。”
王伶俐好似还不甘心：“张总，您知道周边的同等楼盘价位吗？比我们的限购价整整多出两万。”
我坦然地说道：“如果此项目一年内就能开盘，我会毫不犹豫地让你们继续举牌，可是，一年半后的市场行情就很难说了。我们的风险是时间。”
“难道您认为一年半后，上海的房价会大跌？”
我坚定地点了点头，然后问道：“伶俐，请问您本科什么专业？”
“本科投资学，研究生学的是MBA。”
“你最近是否注意了上市房企的资产负债率以及国家颁布的‘三条红线’政策。”
伶俐点了点头：“上市房企的资产负债率均很高，基本全突破了企业经营的安全线，‘三条红线’政策一出台，很多房企的现金流将出现问题。但是，这可是供给端，市场需求一样会旺盛，不会出现房价大跌吧。”
“如果房企的资金链断裂，消费者最先感知的情形是什么？”
伶俐想了想：“当然是迟交房了。”
我微微一笑：“说到点子上了。迟交房大面积发生，购房者就会处于观望，房企为了现金流只能主动降房价，房价越降，观望者越多，那时候市场会什么样？”
伶俐恍然大悟：“有价无市，房价大跌，拐点来临。”
伶俐接着又说道：“真会发生那种情况？二十多年，中国的房地产市场一直只涨不跌啊。”
“房价不可能永远处于涨势，总有止步或下跌的那天，对于中国，如果存在下跌，就不会和风细雨了，一定会是惊涛骇浪，所有房企不会独善其身。”
伶俐的脸色明显好转，并陷入了深深的沉思中。伶俐接着问道：“张总，金造地产也属于头部房企，他们为何敢拿下这么高价的地块。”
我微笑道：“金造地产的许多操作，不是房地产开发，而是金融操作。”
伶俐睁大双眼，不解地问道：“金融？那是如何操作的？”
“由于上海这种超级城市，不是所有的房企都有资格在这里搞开发的，上海市政府对房企实行综合评分的准入制，需要考察房企的以往业绩和以往项目所在城市的级别，这样致使大部分房企没资格在上海获得房地产开发资格。这种状况，在超一线城市都差不多。这就给金造这种房企钻了空子。”
“凡是上海等超一线城市有土地拍卖，金造肯定出场，而且往往中标。中标后金造自己不会独立开发，而是采取联合开发的形式。合作方无论资质，只要有意愿即可，但是前提条件就是金造中标的土地款，必须在一个月内归还给金造，外加10%的利润。整个项目则有合作方自行操盘。”
婷婷不解地问道：“那么这种操作，怎么属于金融呢？”
我接着耐心解释道：“譬如金造在金融市场融资10亿元，利率为10%，这笔钱每个月都可以用到土地拍卖上，这样操作每年至少可以周转十次，实际利率就可达到100%，去除付给金融机构的10%利息，这笔钱的实际净利率可达到90%，那么请问，现在什么样的生意可以年获利90%。”
婷婷气愤地说道：“这不是投机吗？”
伶俐说道：“是投机，但是不违法。怪不得我们公司在上海的土地招拍，往往败在金造手下。”
我又说道：“金造的这种操作，在房地产市场较好的情况下，没有任何问题，可以说是顺风顺水。然而，如遇房地产市场出现波动，房价暴跌，报应就会到来。因为，即使金造已经拿走了10%的利润，然而在项目合营公司的股份依然存在，合营公司后续发生的债务依然有他的份儿，这种负债也会有杠杆效应的，成倍增长，最后很有可能致使金造地产资不抵债，如果没了融资那条路，金造地产的资金链肯定会受大的影响。”
车行至酒店，伶俐说道：“今晚华东公司领导坚持为您洗尘接风，您最好不要推脱，否则我又会挨骂的。”
我点了点头，礼貌地目视车辆消失在滚滚车流中。
我拉住婷婷进了一家小笼包子店：“估计晚宴少不了喝酒，午餐就没吃饱，现在当务之急是填饱肚子。”
这家包子铺位于临街一个老商铺，面积不大，还不到六点，已经人满为患。
我和婷婷耐心地等了半个小时，终于等到了一张桌子。
小店的特色就是小笼包子，我们两人要了两屉，很快就上来了。
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