公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品[5]。简单来说，公募REITs 通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，公募REITs 具有相对中等风险、中等收益的特征[5]。2020 年 4 月 30 日，我国证监会和我国发展改革委发出《有关进行基建不动产投资信托基金（REITs）试验工作的通告》，以此为切入点，开启了基建不动产投资信托基金的新篇章，标示着国家基础设施不动产投资信托基金的发展进入了一个新的阶段[11]。公募REITs 的投资回报主要取决于基础项目运营效果，受其所在领域的平均投资回报以及该项目的可持续性所影响[11]。REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；可免双重征税并且无最低投资资金要求；REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督[12]。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种：其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式[12]。传统的融资渠道已难以满足日益增长的建设需求。广州市政府及相关部门不得不寻求新的融资途径，以解燃眉之急。此时，公募REITs融资模式的出现，犹如一场及时雨，为广州市基础设施建设带来了新的希望。这种融资模式不仅能够吸引更多的社会资本参与，还能有效降低政府债务风险，实现项目收益与投资者回报的双赢。2.1.2 基础设施概念基础设施（infrastructure、basic facilities）是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统，是社会赖以生存发展的一般物质条件[3]。2.2 理论基础2.2.1 公共物品理论公共物品理论，是新政治经济学的一项基本理论，也是正确处理政府与市场关系、政府职能转变、构建公共财政收支、公共服务市场化的基础理论[7]。布坎南在《民主财政论》一书中指出，“任何集团或社团因为任何原因通过集体组织提供的商品或服务，都被定义为公共物品” [7]。公共物品理论是公共经济学的核心内容。这是因为，公共产品是西方学者承认市场机制发生失灵的最主要领域，也是政府及其它公共组织存在的主要理由，而且市场经济体制下政府的公共支出也主要以公共产品的提供范围为依据[7]。
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