许圣哲找李东的目的，其实和陈明永有些相似。
结束了oppo的话题，许圣哲便道：“我考虑了一下，你这边既然不愿意把远方城托管给我们，那我们就自己做。
这两年，商业地产发展很快。
所以我想转型，龙华接下来不主要开发住宅地产，而是商业地产和旅游地产项目。
龙华和远方不同，你们做商业地产，主要是为了自己服务。
我这边，主要目的是为了加快龙华的发展速度……
龙华不见得非要投资城市综合体，一些商业大厦，包括购物中心，我看目前的局势都很不错。
所以接下来几年，我想在这方面加大投资……”
许圣哲了一阵，李东缓缓道：“你准备全力进入商业地产领域，这个全力，到底有多大力度？”
“两年内，投资千亿。”
李东微微挑眉，半晌才道：“钱呢？”
“银行，信贷，信托，基金，民间借贷……这些都可以，我们自己只要能拿出20%的资金，绝对就可以完成。
新城那边，目前开始资金回流了……”
李东打断道：“也就是，你准备投资千亿，自己拿出的资金实际上应该不到200亿，其他800亿都准备通过别的渠道完成？
要知道，目前的龙华负债率不低了。
号称600亿资产规模的龙华，负债超过400亿。
再增加800亿的负债，我算你两年内完成百亿的利润，高估你了吧？
两年后，龙华总资产1500亿好了，负债超过1200亿以上，地产市场稍微有些风吹草动，金融机构稍微有些变动，龙华完蛋的可能性很大。
你确定，你要这么干？”
其实这几年，投资商业地产还是很划算的。
不过许圣哲这家伙倒是敢想，龙华总共才多大规模？
两年内要完成千亿以上的项目投资，承担的风险也很大。
不是地价涨了，房价涨了，投资就一定能赚钱的。
真要如此，那就没有地产公司倒闭了。
关键在于，商业地产回款速度不快，而且超负荷投资，光是利息，就能压的龙华喘不过气。
上千亿的资金，不可能全部从银行贷款。
加上其他渠道的资金筹集，每年利息恐怕都有数十上百亿。
两年后，龙华这边一旦遇到了危机，整个集团就是破产清算的下场。
资不抵债，那是正常的。
别看现在龙华自己净资产高达200亿，到底有没有，李东心里有数。
这200亿，付个利息，大概也就这样了。
而且现在不少地产企业，都开始进军商业地产，做商业地产，地段影响很大，招商力度，推广，宣传，这些其实都占比很重。
许圣哲忽然要大规模进入，超负荷进入，李东还是觉得有些冒险的。
前世是前世，现在是现在，谁知道一两年后，到底是什么样的局面？
地产项目又不是一朝一夕的事，李东干，那是因为远方有需要。
前世，随着电商冲击，一些大型购物中心倒闭，地产公司跟着破产的也不在少数。
李东有自己的规划，和许圣哲单纯做地产不同。
许圣哲笑了笑道：“这不是问问你的意见吗？
其实千亿规模的投资不算太多，你也知道的才对。
我主要就是想听听你的观点，你觉得，未来几年，商业地产的前景如何？
不用太长远，两三年内就够了，大不了，到时候租售比调高一点，没你想象的那么严重。”
李东淡笑道：“我能有什么意见？
再了，我了不算，这个得看大环境，还判断两三年后的市场行情，你觉得我做得到吗？
我连自己的前途都看不明白，别帮别人看了，你真当我能未卜先知了？
反正我在龙华也就20%的股份，几十亿而已，我懒得管这些，你自己看着办，败光了也无所谓，别牵连到我就行。
当然，从目前的局势来看，还是有前景的。
关键还得看你们自己怎么运营，怎么操作吧。
商业地产，又不是盖了房子就行，这方面也不用我什么，总而言之，悠着点。
别哪倒下了，跑路的机会都没。”
“你这乌鸦嘴……”
许圣哲笑骂一声，也没再问。
实际上，李东的意思他也听明白了。
前景，应该还是有的。
关键在于，意外因素很多，尤其是龙华这次想以博大，以几百亿的规模，撬动千亿以上的产业，风险肯定有。
不过地产企业，大多数都是这么干的，包括一些巨头也一样。
李东提醒几句，没有强烈劝阻，便是因为如此。
至于龙华能不能拿到这么多资金，这个问题其实不大，就看龙华自己怎么操作了。
了几句，许圣哲又半开玩笑道：“等我们的购物中心和城市综合体上线了，到时候对你们也有很大的好处。
咱们完全可以继续合作嘛，我可是一心想着你。
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