王安站在安居总部顶层会议室，透过落地窗眺望远处正在如火如荼建设的南锣湾项目和安居科创谷。晨曦洒在他脸上，勾勒出一道坚毅的侧影。
“两个大型项目同时推进，资金压力如何？”沈佳走进会议室，手捧一摞刚刚打印出的财务报表。
王安接过报表，轻轻叹了口气：“重资产投入太大，公司现金流承压。传统借贷已不足以支撑我们的下一步规划。”他的指尖在资产负债表上轻点，似乎在寻找什么突破口。
窗外，一只飞鸟掠过天际，王安的目光跟随着它，思绪却飘向更远处。“我们需要一种更可持续的融资方式，既能盘活存量资产，又能为增量开发提供动力。”
“收益权转让？银行委贷？发债？”张鸣走进会议室，列举着常规选项。
王安摇头，眼中闪过一丝灵光：“REITs…不动产投资信托基金。”他突然站起身，走向电子白板，写下这个词。
“但国内公募REITs还处于试点阶段，门槛极高。”财务总监李强皱眉道，“去年第一批获批的几单全是基础设施领域，地产类项目尚无先例。”
“正因如此，才是机遇。”王安的眼睛亮了起来，“谁能先行一步，谁就能抢占市场制高点。”
正当他进一步阐述构想之际，熟悉的系统提示在脑海中响起：
【“REITs是实现重资产滚动开发的关键金融工具。建议以成熟运营的养老社区或科创谷（部分）作为底层资产，发行国内首单'安居ESG主题REITs'。建议借款5000万用于前期筹备，利息：六个月内成功发行REITs，并获得超额认购。”】
“我接受。”王安在心中默念，眼神愈发坚定。
“召集团队，从今天起，'安居ESG主题REITs'项目正式启动。”王安的声音掷地有声。
周五下午，安居总部专门腾出一整层楼作为REITs项目组办公区。王安亲自挂帅，组建了一支横跨财务、法务、评估、运营的精锐团队。几家顶级券商和基金公司的专家也被请来驻场协作。
“底层资产的选择至关重要。”王安站在投影屏幕前，分析道，“必须是现金流稳定、增长前景良好、且符合ESG理念的优质物业。”
经过三天三夜的测算与筛选，项目组初步敲定了四个运营时间较长、入住率稳定、服务质量上乘的养老社区作为首批资产包。
“这四个社区平均运营时间超过五年，入住率均在92%以上。”沈佳指着数据报表，“更关键的是，它们都获得了绿色建筑三星认证，社区服务满意度连续三年超过95%。”
王安点头：“这正是我们的核心竞争力——不仅有'硬件'上的绿色环保，更有'软件'上的社会责任和公司治理。”
“但监管层会批吗？”李强忧心忡忡，“公募REITs政策导向偏基建，养老地产能否符合产业政策导向？”
王安胸有成竹：“养老产业是国家重点支持的民生工程，符合'十四五'规划。更何况，我们这是'ESG主题'，正好切中当前碳中和、共同富裕、公司治理的政策脉络。”
随后的日子里，项目组马不停蹄地准备材料。财务团队日夜核算资产估值和未来现金流；法务专家梳理产权关系，确保资产清晰；物业运营团队对各社区展开全面“体检”，消除可能的风险隐患。
十月初的一个深夜，王安仍在办公室煎熬地翻看尽调报告。“这个折旧率计算有问题，重新算！”他皱眉指出一处疑点。持续高强度工作让他两眼布满血丝。我是不是太苛求了？他揉了揉太阳穴，又摇摇头。不，REITs是我们的战略性突破，容不得半点闪失。
“听说安居准备发REITs？”十月中旬，这一消息不知怎的传到了徐氏集团。徐浪冷笑着放下茶杯，“想通过REITs盘活资产？没那么容易。”他拿起电话，“给我联系一下证监会的老朋友…”
王安似乎预感到了阻力，主动出击。他约见了江州市政府主要领导，详解安居REITs对本地金融创新和养老产业发展的示范意义。同时，派出团队赴北京与监管部门进行前置沟通。
“王总，有个问题。”沈佳拿着市场调研报告走进办公室，“许多机构投资者对养老地产的长期回报率存疑，认为缺乏历史数据支撑。”
王安沉思片刻，眼中闪过一丝智慧的光芒：“那就举办一场差异化路演，让投资者亲身体验我们的养老社区，感受那些冰冷数字背后的真实价值。”
十一月初，一场别开生面的“沉浸式路演”在安居旗舰养老社区举行。来自各大基金、保险公司的投资经理不仅看了财务报表，更亲身体验了智能健康监测系统、可再生能源应用、长者生活辅助设备，甚至与社区老人共进午餐。
“难以想象养老社区能做到这种程度。”一位资深基金经理赞叹道，“这哪是传统的地产项目？简直是科技与服务的完美结合。”
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